Waardecreatie gebiedsontwikkeling door sociale betrokkenheid

Het is alweer 4 jaar geleden dat het Ruhrgebied culturele hoofdstad van Europa was en ik me heb laten verrassen door prachtige industriële gebouwen die waren herontwikkeld of nog herontwikkeld moesten worden. Bijna iedereen kent inmiddels de Zeche Zollverein met de indrukwekkende trappen van Rem Koolhaas. Maar ook gebouwen zoals de Jahrhunderthalle of het Landschaftspark Duisburg-Nord waren en zijn een bezoek meer dan waard.

Krefeld in ontwikkeling

Sinds 2010 blijft het Ruhrgebied volop in beweging. In verschillende steden wordt er geëxperimenteerd met binnenstedelijke gebiedsontwikkeling in combinatie met wijkontwikkeling. Krefeld is zo’n stad die een forse inhaalslag pleegt. In de binnenstad van Krefeld zijn ongeveer 10 projecten gelijktijdig in ontwikkeling. Veelal maken oude gebouwen die net na de 2e wereldoorlog zijn gebouwd, plaats voor nieuwe gebouwen, waarbij ook formules als de al bijna onvermijdelijke Primark of Peek & Cloppenburg een plek krijgen. Er worden echter ook ouderenwoningen ontwikkeld, in combinatie met wellness, terwijl het binnenstedelijke OV station door de stad wordt vernieuwd.

Mooie projecten natuurlijk. Net buiten de binnenstad speelt zich echter een naar mijn idee veel interessantere ontwikkeling af: de Samtweberei. Deze herontwikkeling van het oude textielcomplex dat sinds 1880 in de binnenstad is gevestigd, trekt vooral aandacht door de wijze waarop het project wordt uitgevoerd. Het project stond in de spotlights tijdens de laatste PROVADA, toen de contracten in Krefeld net waren getekend en het project van start ging. Hoog tijd dus om af te reizen naar Krefeld en in gesprek te gaan met Andrea Struwe van de gemeente Krefeld en Henri Beierlorzer die als hoofdontwikkelaar voor het project is aangesteld.

IMG_1420 (2)

De Samtweberei in Krefeld met op de voorgrond het Pionierhuis

De Montag Stichting

De Samtweberei ligt in een deel van de stad dat economisch zwak is. Er is een hoge werkeloosheid, veel woningen verpauperen en er is veel criminaliteit. In het gebied worden meer dan 30 talen gesproken en er is een hoge dichtheid van starters op de woningmarkt en van startende ondernemers. Een moeilijk gebied dus, maar ook een gebied met kansen. Dit was voor de Montag Stichting reden om de gebouwen van de Samtweberei te verwerven. De Montag Stichting is opgericht door bouwer Carl Richard Montag, die het met z’n 85 jaar het inmiddels een stukje rustiger aan doet. Montag, onder meer bekend van de ontwikkeling van de T-mobile campus in Bonn, heeft meerdere stichtingen die zich richten op jeugd, kunst en stedelijke ontwikkeling. Met deze laatste stichting heeft de gemeente Krefeld een erfpacht overeenkomst voor de Samtweberei gesloten voor 60 jaar. Gedurende deze periode betaalt de Montag Stichting geen huur of erfpacht, zolang eventuele winsten in het project én in de ontwikkeling van de wijk worden teruggebracht.

Fasegewijs en sociaal

Het project heeft een omvang van ongeveer 8.000 m2 VVO, verdeeld over verschillende gebouwen. De kracht van het project is dat er ondanks dat de ontwikkeling uiteindelijk resultaat moet opleveren, de traditionele businessmodellen overboord zijn gegooid. Een mooi voorbeeld hiervan is het Pionierhaus, het eerste deelproject dat is opgepakt. Voor ongeveer € 200.000 is dit gebouw uit de jaren ’60 voorzien van basis ICT voorzieningen en zijn de noodzakelijke reparaties uitgevoerd. Veel zaken zijn echter ook in oude staat gelaten en hersteld. Het gebouw kan op deze wijze tenminste nog 20 of 30 jaar mee, wat voor Montag een prima termijn is. De meeste ontwikkelaars hadden het pand waarschijnlijk als eerste gesloopt.

In het gebouw werken start ups, vooral uit de creatieve sector. Er is nu een 15tal kleine bedrijven gevestigd. De bedrijven betalen een huur van € 3 per vierkante meter VVO per maand. Voor iedere vierkante meter die er gehuurd wordt, moet per jaar 1 uur in de ontwikkeling van de wijk worden gestoken. Dat kan zijn op het eigen vakgebied, maar het mag ook iets heel anders zijn. De servicekosten inclusief gas, water en licht bedragen € 4,50 per vierkante meter, waarmee de totale inclusieve huur ongeveer € 85 per vierkante meter per jaar bedraagt.

Grote huurders die bijvoorbeeld één van de vijf verdiepingen willen huren worden geweigerd. Het doel is om start ups door middel van een sociale huur op weg te helpen. De meeste werknemers wonen in de directe omgeving van het project.

samtweberei printing

T-shirt drukkerij in de Samtweberei Foto: Eberhard Weible.

Voor Henri Beierlorzer was de officiële opening van het complex op 6 september een absoluut hoogtepunt. Er kwamen tussen 12.00 uur en 17.00 uur in totaal 800 genodigden en belangstellenden uit de buurt. De opening was georganiseerd als een buurtfeest met de formule van een Amerikaanse fuif. Iedereen werd geacht om zelf iets te maken en mee te nemen. Hiermee werd de sfeer van een groot buurtfeest gecreëerd die het project geholpen heeft om een plaats in de buurt te veroveren.

Als volgende deelproject is het naast het Pionierhaus gelegen Torhaus aan de beurt. Ook hier komen het komende jaar op de verdiepingen creatieve bedrijven, mogelijk bedrijven die vanuit het Pionierhaus een volgende groeifase ingaan. Op de begane grond komt een café met de bijzondere naam Inclusives Café der Lebenshilfe; een sociaal café dus, wat onder mee terug komt in het aantrekken van personeel voor het café. Het café krijgt ook flexpwerklekken en een terras aan de achterzijde, vlakbij de oude productiehal met sheddakken. Deze hal van ongeveer 3.000 vierkante meter wordt straks voor te helft gebruikt voor parkeren. De andere helft is beschikbaar voor buurtinitiatieven zoals het organiseren van bijeenkomsten. Van een deel van de hal dat in minder goede staat is, wordt het dak verwijderd. Hier komt een grote binnentuin.

De derde fase vormt het hoekgebouw, het Denkmal-Ensemble. In dit oudste gebouw van de voormalige fabriek komen appartementen. Ook hier is weer voor een bijzondere aanpak gekozen. Via een oproep hebben zich 40 belangstellenden gemeld die tot aan de kerst van 2014 in 7 sessies samen met de architect komen tot een goede ruimtelijke en functionele indeling van het gebouw, waarbij er een variëteit in appartementsgrootte wordt gerealiseerd. Er komen huren die alleszins betaalbaar zijn. Inclusief sevicekosten en gas, water en licht wordt gedacht aan € 10 per vierkante meter GBO per maand.

Het gehele complex wordt beheerd door een conciërge. Deze conciërge kwam als werkeloze buurtbewoner aanlopen op de open dag van 7 september. Hij blijkt een duizendpoot te zijn die ook nog eens in staat is uitstekend met alle huurders te communiceren.

IMG_1425 (2)

Samtweberei-complex met v.l.n.r het Pioniershaus, Torhaus en Denkmal-Ensemble

Lange termijn betrokkenheid

Natuurlijk is het zo dat dit project mede een succes gaat worden dank zij de financiële steun en lange adem van de Montag Stichting. Winsten op korte termijn zijn geen doel. Het gaat om lange termijn waarde creatie voor de wijk en de stad als geheel. De lessen van de aanpak die in de Samtweberei wordt gekozen zijn echter ook zonder deze stichting toepasbaar. Het gaat bij goede herontwikkelingen om de menselijke maat, om het werkelijk inleven in het DNA van de buurt, om oprechte betrokkenheid bij de wijk en het vinden van onconventionele oplossingen; de wil om niet alleen van het gebouw, maar ook van het gebied iets te maken. Als deze lessen serieus worden genomen dan worden veel gebieden in Nederlandse binnensteden de komende jaren nog een stuk mooier en leefbaarder!

 

Advertenties

Tags: , , , , , , ,

About leefbarestad

4thecity.nl

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: